Llevamos ya algún tiempo queriendo comentar algunos temas cotidianos que nos impactan en el día a día pero que realmente nadie cuenta ni explica con claridad, probablemente porque a los grandes bancos no les interesa que se conozcan. No pretendemos entrar en temas de macroeconomía ni en terminología que pueda causar confusión al ciudadano de a pie, así que intentaremos ser lo más claros posible.
Cuando una persona pide una hipoteca, la puede pedir a interés fijo o variable. El interés variable suele tener un componente fijo y otro variable (Euribor), por ejemplo: Euribor + 0.9%. Como vemos, es en este componente variable donde interviene el famoso Euribor, que básicamente es un índice europeo que indica la tasa de interés que se les “permite” cobrar a los bancos por prestar dinero. Básicamente, si el Euribor es positivo eres tú quien tiene que pagar al banco para que te presten dinero, mientras que, si es negativo, es el banco el que “hipotéticamente” te tendría que pagar a ti por prestarte dinero. Y decimos lo de “hipotéticamente” porque claramente los bancos nunca pierden dinero y es aquí donde introducen siempre el componente fijo, de modo que, aunque el Euribor esté negativo, tú siempre pagarás intereses al banco. Recordad que… LOS BANCOS NUNCA PIERDEN DINERO!!!
Ejemplo:
Tramo fijo = 1.5%
Euribor a abril 2022 = -0.47%
Interés final a pagar = 1.5 – 0.47 = 1.03% a pagarle al banco
¿Cómo influye el Euribor en mi Hipoteca?
Una vez entendido esto vamos a ver cómo influye el Euribor en nuestra hipoteca. La fórmula matemática es compleja, por lo que no la vamos a explicar. Como consejo, si ponéis en Google “calculadora de interés para hipoteca” os saldrán muchas webs de simulaciones de hipotecas, incluso tenéis una opción para calcularla en la propia calculadora de vuestro teléfonos móviles.
Vemos a continuación la evolución del Euribor de los últimos años, así que en función de esta gráfica vamos a ver tres ejemplos:
Ejemplo 1 – Hipoteca fija al 2%
Importe de la hipoteca 200.000 Euros
Interés 2%
Años de cuota = 30 Años
Cuota mensual a pagar = 739,24 Euros
Total pagado después de 30 años = 266.126,02 Euros
Ejemplo 2 – Hipoteca variable con Interés fijo al 1% + Euribor (Diciembre 2008)
Importe de la hipoteca 200.000 Euros
Interés final = 1%(fijo) + 5.1%(Euribor) = 6.1%
Años de cuota = 30 Años
Cuota mensual a pagar = 1211.99 Euros
Total pagado después de 30 años (Si se mantuviera el Euribor constante) = 436.316,25 Euros
Ejemplo 3 – Hipoteca variable con Interés fijo al 1% + Euribor (Abril 2022)
Importe de la hipoteca 200000 Euros
Interés final = 1% (fijo) -0.47%(Euribor) =1.03%
Años de cuota = 30 Años
Cuota mensual a pagar = 646.04 Euros
Total pagado después de 30 años (Si se mantuviera el Euribor constante) = 232.573,94 Euros
Los ejemplos anteriores están muy simplificados, se está asumiendo un Euribor constante a lo largo de toda la vida de la hipoteca, cosa que no va a suceder ya que éste va a ir fluctuando con el tiempo, pero es interesante que entendáis el gran impacto que puede tener su variación. Además, lo que tenéis que tener muy claro es que durante el transcurso de las hipotecas a medio/largo plazo, casi con total seguridad os vais a enfrentar tanto a valores altos de Euribor como a valores bajos.
Para verlo más claro, tomad los ejemplos 2 y 3: la diferencia de la cuota mensual a pagar dependiendo del nivel al que se encuentre el Euribor puede llegar a ser muy grande. Podéis veros en una situación en la que inicialmente paguéis unos 650€ de hipoteca, como en el “Ejemplo 3”, y al cabo de unos pocos años estar pagando el doble, como en el “Ejemplo 2”, porque el Euribor ha subido de forma drástica.
Conclusión
Así pues, con estos tres ejemplos vemos “el peligro” de tener una hipoteca a tipo variable a largo plazo. Nadie sabe cómo se va a comportar el mercado en los próximos años y un cambio de un par de puntos en el Euribor puede hacer que acabéis pagando mucho más dinero por vuestra casa del que le pedisteis prestado al banco. Siempre que vayáis a pedir una hipoteca mirad bien todas las alternativas, hablad con todos los bancos que podáis, en todos ellos pedid información sobre hipotecas fijas y variables, prestad especial atención a la situación del Euribor y valorad si es mejor optar por una opción o por la otra considerando los años en los que tengáis pensado devolver el préstamo.
Realmente conviene “perder una tarde” con la calculadora y una hoja de Excel y hacer bien los cálculos, porque a la larga os podéis ahorrar mucho dinero, o por el contrario, acabar por pagar un sobrecoste muy alto.
El Ingeniero de Wall Street
